Wer sein Haus verkaufen und dabei einen Makler einschalten möchte, steht oft vor einer langen Liste offener Fragen. Welche Unterlagen werden benötigt? Wie realistisch ist der eigene Wunschpreis? Und worauf kommt es beim Maklervertrag an? Gerade weil der Immobilienverkauf für die meisten Menschen ein seltenes Ereignis ist, lauern an vielen Stellen vermeidbare Fehler. Wer ein Haus verkaufen und einen Makler beauftragen will, sollte sich deshalb gut vorbereiten, bevor überhaupt ein Vertrag unterschrieben wird.
Ein solider Vorlauf spart Zeit, schützt vor bösen Überraschungen und legt den Grundstein für einen erfolgreichen Verkauf. Dieser Artikel zeigt, was Eigentümer vor der Maklerbeauftragung konkret klären sollten, welche typischen Fallstricke es gibt und wie sie sich mit der richtigen Vorbereitung umgehen lassen.
Warum der Zeitpunkt vor dem Maklerauftrag entscheidend ist
Der Maklerauftrag markiert den offiziellen Startschuss für den Verkaufsprozess. Was viele Eigentümer unterschätzen: Die Phase davor ist oft genauso wichtig. Wer unvorbereitet in ein Erstgespräch geht, riskiert, einen Preis zu akzeptieren, der unter dem Marktwert liegt, oder einen Vertrag zu unterschreiben, dessen Konditionen sich später als nachteilig erweisen.
Dazu kommt: Makler arbeiten effizienter, wenn Eigentümer bereits mit den wesentlichen Grundlagen vertraut sind. Das gilt für die Dokumentenlage ebenso wie für realistische Preisvorstellungen. Ein gut vorbereiteter Eigentümer signalisiert Seriosität und kann das Gespräch auf Augenhöhe führen, anstatt sich auf Informationen verlassen zu müssen, die ausschließlich vom Makler kommen. Der Verkauf eines Hauses ist ein erheblicher finanzieller Vorgang. Die Vorbereitung verdient entsprechend ernsthafte Aufmerksamkeit.
Die häufigsten Fehler beim Einstieg in den Hausverkauf
Unklare Preisvorstellungen ohne Marktbasis
Viele Eigentümer orientieren sich beim Wunschpreis an emotionalen Erinnerungen, vergangenen Investitionen oder Gerüchten aus dem Bekanntenkreis. Das führt regelmäßig zu Preisvorstellungen, die mit dem tatsächlichen Markt wenig zu tun haben.
Ein überhöhter Angebotspreis kann dazu führen, dass die Immobilie monatelang auf Portalen verweilt und dadurch an Attraktivität verliert. Kaufinteressenten registrieren, wenn eine Immobilie lange am Markt ist, und schließen daraus auf Mängel oder Verhandlungsspielraum. Ein zu niedriger Preis hingegen kostet bares Geld. Wer ein Haus verkaufen und dabei einen Makler nutzen möchte, sollte sich deshalb vorab zumindest grob mit dem aktuellen Preisniveau in vergleichbaren Lagen vertraut machen, etwa durch Inserate oder öffentlich zugängliche Marktberichte.
Unvollständige oder fehlende Unterlagen
Ohne die notwendigen Dokumente kommt kein Verkauf voran. Käufer, Notare und finanzierende Banken fordern eine Reihe von Nachweisen, die nicht kurzfristig beschafft werden können. Fehlen wichtige Unterlagen, verzögern sich Besichtigungen, Kaufverhandlungen und die notarielle Beurkundung erheblich.
Zu den typischen Dokumenten, die ein Makler für eine professionelle Vermarktung benötigt, gehören der Grundbuchauszug, der Energieausweis, Baupläne und Grundrisse, eine aktuelle Flurkarte sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Wer diese Unterlagen frühzeitig zusammenträgt, spart sich Stress und vermeidet unnötige Verzögerungen.
Unterschätzte rechtliche und steuerliche Aspekte
Der Verkauf einer Immobilie hat rechtliche und steuerliche Konsequenzen, die nicht ignoriert werden sollten. Die sogenannte Spekulationssteuer fällt etwa dann an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Auch bestehende Grundschulden, Wegerechte oder Nießbrauchsrechte können den Verkaufsprozess komplizieren. Es empfiehlt sich, diese Fragen vor der Maklerbeauftragung mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt zu klären. Was ungeklärt bleibt, taucht spätestens beim Notar auf, dann allerdings unter Zeitdruck.
So bereitet man sich konkret auf den Maklerauftrag vor
Den richtigen Makler sorgfältig auswählen
Nicht jeder Makler passt zu jeder Immobilie. Entscheidend ist die Erfahrung mit dem jeweiligen Immobilientyp und der entsprechenden Lage. Wer ein freistehendes Einfamilienhaus verkaufen möchte, ist bei einem Spezialisten für Eigentumswohnungen unter Umständen schlechter aufgehoben als bei einem Makler mit nachgewiesenem Track Record in diesem Segment.
Ein seriöser Makler legt beim Erstgespräch seine Leistungen transparent dar, nennt klare Konditionen und macht keine unverbindlichen Versprechungen über erreichbare Preise. Vor der Beauftragung lohnt es sich, Referenzen einzuholen und mehrere Anbieter miteinander zu vergleichen. Wer beispielsweise auf einen erfahrenen Immobilienmakler in Freiburg setzt, sollte im Erstgespräch gezielt nach abgeschlossenen Verkäufen in vergleichbarer Lage fragen.
Den Maklervertrag genau prüfen
Der Maklervertrag regelt die Grundlage der Zusammenarbeit. Eigentümer sollten ihn nicht ungelesen unterschreiben. Besonders wichtig sind die Laufzeit des Vertrags, die Art des Auftrags (einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag) sowie die Provisionsregelung. Ein qualifizierter Alleinauftrag verpflichtet den Eigentümer, alle Kaufinteressenten an den Makler zu verweisen, selbst wenn er selbst einen gefunden hat. Das hat Vor- und Nachteile, die man kennen sollte. Auch Klauseln zur vorzeitigen Kündigung verdienen Aufmerksamkeit.
Die Immobilie realistisch bewerten lassen
Eine professionelle Marktwerteinschätzung ist keine Garantie, aber eine wichtige Orientierungshilfe. Sie berücksichtigt Lage, Zustand, Grundstücksgröße, Baujahr und vergleichbare Verkäufe in der näheren Umgebung. Viele Makler bieten eine erste Bewertung kostenlos an. Eigentümer sollten diese Einschätzung nicht unreflektiert übernehmen, sondern nachfragen, wie der Preis zustande kommt. Wer mehrere unabhängige Einschätzungen einholt, bekommt ein realistischeres Bild vom tatsächlichen Marktwert.
Praktische Checkliste für die Vorbereitung
Vor dem ersten Gespräch mit einem Makler sollten Eigentümer folgende Punkte abgehakt haben:
- Alle relevanten Dokumente zusammengestellt (Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Flurkarte)
- Erste Marktrecherche zu vergleichbaren Immobilienpreisen durchgeführt
- Steuerliche Situation geprüft, insbesondere Spekulationssteuer und eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen
- Eigene Preisvorstellung mit einer realistischen Marktbasis unterlegt
- Mindestens zwei bis drei Makler zum Vergleich kontaktiert
- Fragen für das Erstgespräch vorbereitet (Referenzen, Vermarktungsstrategie, Vertragslaufzeit)
Wer diese Punkte vor dem Maklerauftrag klärt, startet deutlich entspannter in den Verkaufsprozess und behält die Kontrolle über den Ablauf.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert es, ein Haus mit Makler zu verkaufen?
Die Verkaufsdauer hängt von vielen Faktoren ab, darunter Zustand der Immobilie, Preisgestaltung und aktuelle Marktnachfrage. Realistisch sind in vielen Fällen drei bis sechs Monate zwischen Beauftragung und notariellem Abschluss. Eine gute Vorbereitung und ein marktgerechter Preis können den Prozess erheblich beschleunigen.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Seit der Gesetzesänderung im Jahr 2020 gilt in Deutschland das Prinzip der geteilten Provision: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen. Beide Parteien zahlen in der Regel jeweils zwischen zwei und drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, je nach Bundesland und Vereinbarung.
Was passiert, wenn man einen Maklervertrag vorzeitig kündigen möchte?
Bei einem befristeten Alleinauftrag ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Vertragslaufzeit in der Regel nicht möglich. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt jedoch immer möglich, etwa bei nachgewiesenem Fehlverhalten des Maklers. Wer sich nicht langfristig binden möchte, sollte die Laufzeit des Vertrags vor der Unterschrift sorgfältig verhandeln.