Wer ein neues Heim sucht und zugleich eine eigene Immobilie hat, hat schnell eine Doppelhaushaltung. Haus verkaufen und ein neues Objekt kaufen: ohne einen finanziellen Engpass und ohne Zeitstress soll das ineinander greifen. Eine klare Reihenfolge und ein realistischer Zeitrahmen helfen, den Wechsel stabil zu halten.
Verkauf, Kauf oder beides
Drei Wege gibt es grundsätzlich, den Wechsel zu organisieren. Der erste ist, zuerst das alte Haus zu verkaufen und dann erst eine neue Immobilie zu kaufen. Vorteil: Alles ist genau überschaubar. Die Verkaufssumme steht fest, das Eigenkapital ist bereit und die Finanzierung des neuen Objektes lässt sich darauf aufbauen. Nachteil: Zwischen Auszug und Einzug muss man oft eine Übergangszeit mit Zwischenmiete überbrücken.
Beim zweiten Weg wird in der Regel das neue Haus gekauft, danach wird das alte verkauft. Das verringert den Druck, da der Einzugstermin im neuen Heim bereits steht und genügend Zeit für den Auszug bleibt. Gleichwohl erhöht sich das finanzielle Risiko, da zeitweise zwei Immobilien finanziert werden müssen.
Der dritte Weg ist die parallele Abwicklung. Kauf und Verkauf werden hier eng aufeinander abgestimmt, so dass in der Regel mit den Finanzierungspartnern und einem Zwischenkredit gearbeitet wird. Diese Variante erfordert extrem sorgfältige Planung, da Verzögerungen auf der einen Seite direkte Auswirkungen auf die andere haben können. Wer zum Beispiel in einem Gebiet mit starker Nachfrage wechseln möchte, holt sich häufig Hilfe bei einem ortskundigen Immobilienmakler in Stuttgart oder anderen Städten, der Verhalten der Nachfrage, übliche Verkaufsdauern und realistische Verkaufspreise kennt.
Zeitliche und finanzielle Abstimmung der Schritte
Beginn der zeitlichen Planung ist meist mit einer Wertermittlung der bestehenden Immobilie. Einen Anhaltspunkt für das voraussichtlich mögliche Eigenkapital und damit für die erreichbaren Kaufpreise gibt ein realistisch eingeschätzter Verkaufspreis. Viele Banken verlangen für eine verbindliche Finanzierungszusage genaue Angaben über Einkommen, laufende Kredite und den zu erwartenden Verkaufserlös.
Wird das neue Haus vor dem Verkauf des alten gekauft, ist häufig eine Zwischenfinanzierung nötig. Dabei handelt es sich um einen kurzfristigen Kredit, der die Zeit überbrückt, bis der Verkaufserlös zur Verfügung steht. Die Bank zahlt die Summe aus, die sie nach dem späteren Verkauf erwartet, und sichert sich in der Regel mit Grundschulden an der alten oder neuen Immobilie ab.
Der Zwischenkredit wird meist endfällig gewährt, das heißt, es werden während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt in einem Betrag, sobald der Verkaufserlös eingeht. Eine weitere Möglichkeit besteht in einem Pfand- oder Objekttausch. Dabei wird ein bestehendes Immobiliendarlehen von der einen auf die andere Immobilie übertragen, solange beide Objekte bestimmte Wertvoraussetzungen erfüllen und der Kreditgeber hierzu sein Einverständnis gibt. Auch hier ist oft eine Zwischenfinanzierung des Differenzbetrags notwendig, wenn die neue Immobilie mehr kostet.
Umgekehrt kann durch einen Verkauf vor dem Kauf der Liquiditätsbedarf reduziert werden. Steht der Erlös des Verkaufs sicher fest und sind etwaige Kredite aus der Altimmobilie abgelöst, so sinkt die Höhe der benötigten Finanzierung für das neue Objekt, was Zinskosten und Risiken verringert. Der Preis für diese Sicherheit ist eine eventuell eintretende Zwischenlösung beim Wohnen, etwa in Form einer Mietwohnung.
Wo Profis den Ablauf stabilisieren
Ein Immobilienwechsel ist mehr als nur eine Finanzangelegenheit. Auch Organisation und Abwicklung sind hier wichtig. Zusammenarbeit mit Profis kann den Ablauf erheblich strukturieren. Ein Immobilienmakler beispielsweise unterstützt den gesamten Verkaufsprozess von der Bewertung über die Erstellung des Exposés bis hin zu Besichtigungen, Verhandlungen und der Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags. Während der Vermarktung hält er regelmäßig über den Stand informiert, sammelt Unterlagen, prüft Interessenten und assistiert bei der Vorbereitung der Übergabe.
Parallel hierzu arbeitet meist ein Finanzierungspartner an der passenden Struktur für das neue Eigenheim. Hierzu wird der genaue Mix von langfristigem Annuitätendarlehen und eventuell notwendiger Zwischenfinanzierung abgestimmt, ebenso die Frage nach Höhe des Eigenkapitalanteils, Zinsbindung, Rückzahlungsdauer und wie etwaige Reserven für Nebenkosten und unvorhersehbare Ausgaben eingeplant werden können.