Das deutsche Mietrecht ist komplex und nicht immer leicht zu durchschauen. Manche Gegebenheiten bei Mietverhältnissen wirken selbstverständlich, sind aber nicht zulässig. Andere wiederum erscheinen auf den ersten Blick ungewöhnlich, sind jedoch juristisch einwandfrei. Eine typische Unsicherheit ergibt sich, wenn ein Vermieter unangekündigt an der Tür steht, um die Wohnung auf Sauberkeit zu kontrollieren.
Viele Mieter fragen sich dann: Ist das erlaubt, habe ich das vielleicht sogar mit dem Mietvertrag unterschrieben oder verstößt ein solches Verhalten gegen geltendes Recht? Wer wissen möchte, wie man richtig reagiert, sollte diesen Artikel genau durchlesen.
Klar ist: Eine spontane und unangemeldete Sauberkeitskontrolle durch den Vermieter darf grundsätzlich nicht stattfinden.
Das Mietrecht gilt für Mieter und Vermieter
Im Mietrecht werden Ansprüche und Pflichten beider Parteien, also der Mieter und der Vermieter, gleichermaßen festgelegt. Es dient als Grundlage für ein gerechtes und transparentes Mietverhältnis. Geregelt ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dabei spielt durchaus auch die Sauberkeit eine wichtige Rolle.
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So sind zum Beispiel folgende Punkte meistens klar geregelt:
- Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem ordentlichen und sauberen Zustand zu halten, sodass weder Schäden noch hygienische Probleme entstehen.
- Treppenhaus, Keller oder gemeinschaftlich genutzte Räume müssen – sofern vereinbart – regelmäßig von den Mietern oder im Wechsel sauber gehalten werden.
- Bei Auszug muss die Wohnung besenrein übergeben werden; das bedeutet, dass grober Schmutz entfernt und die Räume in einem allgemein sauberen Zustand zu hinterlassen sind.
- Der Vermieter hat wiederum dafür zu sorgen, dass gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Hauszugang, Außenanlagen oder Müllplätze durch entsprechende Reinigungsdienste sauber gehalten werden, falls dies nicht den Mietern übertragen ist.
- Außerdem muss der Vermieter sicherstellen, dass bei Übergabe der Wohnung ein ordentlicher und hygienischer Grundzustand gegeben ist – das betrifft auch das Umfeld der Wohnung.
Die Hausordnung ist ebenfalls relevant. Sie regelt das Zusammenleben im Gebäude, zum Beispiel durch Ruhezeiten oder Vorgaben zur Müllentsorgung. Zusätzlich können kommunale Vorschriften zu Sicherheits- oder Hygienestandards Einfluss nehmen. Sie betreffen vor allem die Instandhaltung des Gebäudes und sollen ein sicheres Wohnumfeld gewährleisten.
Bei all dem gibt es auch klare rechtliche Grundlagen, die die Möglichkeiten des Vermieters regeln, die Einhaltung der Vereinbarungen festzustellen.
Gesetzliche Regelungen für Wohnungsprüfungen
Das Gesetz sieht vor, dass ein Vermieter eine Wohnung nicht ohne Zustimmung des Mieters betreten darf. Der Zutritt kann nur dann eingefordert werden, wenn ein berechtigter Grund vorliegt. Dazu zählen beispielsweise anstehende Reparaturen oder eine Wohnungsbesichtigung bei Neuvermietung. Unangekündigte Besuche sind rechtlich unzulässig, es sei denn, es handelt sich um einen akuten Notfall, der sofortiges Handeln erfordert.
Im Mietvertrag können Klauseln enthalten sein, die den Zutritt zur Wohnung genauer regeln. Typische Inhalte solcher Vereinbarungen sind:
- „Hinweise zu Besichtigungsterminen und deren Häufigkeit“
- „Pflichten des Mieters zur Sauberkeit und Pflege“
- „Ankündigungsfristen, die der Vermieter vor einem Besuch einhalten muss“
Das bedeutet im Überblick:
- Zutrittsrecht: Vermieter nur mit Ankündigung und triftigem Grund – Mieter dürfen den Zutritt verweigern.
- Sauberkeitsanforderungen: Der Vermieter darf bei Verdacht auf schwerwiegende Hygienemängel kontrollieren, der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten.
- Häufigkeit von Besichtigungen: Muss im Mietvertrag geregelt sein, der Vermieter ist an Ankündigungsfristen gebunden.
Wann hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu betreten?
Die Möglichkeit, die Wohnung zu betreten, ergibt sich nur aus bestimmten, klar geregelten Anlässen. Eine allgemeine Sauberkeitskontrolle gehört nicht dazu. Rechtmäßige Gründe für einen Zutritt sind:
- Durchführung notwendiger Reparaturen
- Regelmäßige Inspektionen oder Wartungsarbeiten
- Besichtigungen im Rahmen eines geplanten Verkaufs oder bei Neuvermietung
- Notfälle, etwa ein Rohrbruch oder eine defekte Gasleitung
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Dabei gelten bestimmte Vorankündigungsfristen:
- Reparaturen: mindestens 24 Stunden
- Inspektionen: etwa 48 Stunden
- Besichtigungen bei Verkauf oder Neuvermietung: etwa 48 Stunden
- Notfälle: sofortiger Zutritt, ohne vorherige Ankündigung
In der Praxis bedeutet das, dass ein Vermieter in Notfällen auch ohne Erlaubnis handeln darf, in allen anderen Fällen jedoch die Zustimmung des Mieters benötigt. Manche Verträge sehen vor, dass der Vermieter den Zustand der Wohnung in Abständen von mehreren Jahren überprüfen darf. Selbst dann muss jedoch ein Termin vereinbart werden. Eine unbegründete Weigerung des Mieters kann in solchen Fällen zu rechtlichen Konsequenzen führen.
Wichtig ist außerdem: Der Zutritt darf sich nur auf die Räume beschränken, die im Zusammenhang mit dem genannten Grund stehen. Muss beispielsweise ein Rauchmelder installiert werden, dürfen Vermieter ausschließlich die betroffenen Zimmer betreten.
Kann man wegen einer verschmutzten Wohnung gekündigt werden?
Die Frage, ob mangelnde Sauberkeit ein Kündigungsgrund sein kann, wird häufig gestellt. Grundsätzlich gilt: Ein Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung nach den persönlichen Vorstellungen des Vermieters zu pflegen. Ein gewisses Maß an Unordnung oder fehlender Glanz rechtfertigen keine Kündigung.
Anders verhält es sich, wenn die Vernachlässigung so weit geht, dass Schäden an der Wohnung oder eine Gefährdung der Gesundheit entsteht. Typische Fälle sind:
- Starke Vermüllung mit der Folge von Ungezieferbefall
- Verunreinigungen, die Bausubstanz oder Nachbarn erheblich beeinträchtigen
- Dauerhaft unhygienische Zustände, die ein Gesundheitsrisiko darstellen
In solchen Situationen darf der Vermieter zunächst eine Abmahnung aussprechen. Kann er nachweisen, dass die Schäden oder Belästigungen unmittelbar durch die Vernachlässigung des Mieters verursacht wurden, ist sogar eine fristlose Kündigung denkbar. Allerdings muss im Streitfall ein Gericht die Verhältnismäßigkeit prüfen. Eine Besonderheit gilt für Balkone und Terrassen. Diese sind von außen sichtbar und prägen das Erscheinungsbild des Hauses. Bei starker Verwahrlosung kann der Vermieter zunächst eine Abmahnung erteilen. Erst bei anhaltender Missachtung kann dies zu weiteren Schritten führen.